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Sur les toits


 

Depuis la création de l’agence, nous travaillons sur la problématique de la construction sur les toits parisiens, réflexion issue du diplôme de fin d’études de Thibault Marca.

Il suffit de monter en un lieu stratégique, dominant le « skyline » parisien, pour constater qu’il existe une quantité monumentale de toitures terrasses, à fort potentiel,  semblant avoir été oubliées, exemptes de tout traitement.
Alors que Paris est actuellement contrainte à l’intérieur de son périphérique, que la quantité d’espaces verts, de logements sociaux ou d’équipements fait défaut, les toitures terrasses de la ville s’offrent à nous comme un potentiel inestimable, une réserve foncière de plus de 2 millions de mètres carrés, représentant 20 % de la surface totale de Paris intramuros. Ces nouveaux « terrains à investir » possèdent de nombreuses qualités propres, telle la luminosité, la vue, la distance par rapport à la rue et donc par rapport à la ville elle-même, tel le balcon d’un théâtre.

Face à ce constat, l’enjeu de notre recherche peut se résumer en une réflexion simple sur la réappropriation des toits terrasses, en pratiquant un urbanisme dit de complément, de façon à rentabiliser ce potentiel existant et pourtant inexploité, tout en respectant l’échelle du quartier. L’utilisation de la surface des toits plats permettrait de :
— Dédensifier le sol au profit du sursol, en déplaçant verticalement les activités qui n’entretiennent pas de rapport direct avec la rue.
— Proposer de nouveaux espaces verts, des équipements, telles des crèches, haltes garderies, activités sportives ou culturelles…, en rapport avec la ville de Paris, qui ne peut pas lutter actuellement contre les promoteurs immobiliers, concernant le prix du foncier, mais possède un grand patrimoine de toitures terrasses. Cela permettrait de donner une impulsion nouvelle aux lieux d’échange et de sociabilisation, de l’espace associatif au centre social, aux espaces extérieurs gérés collectivement.
— De réhabiliter, en vendant les m² de toiture, bon nombre d’immeubles dans un état de vétusté avancé, et dont les copropriétaires ne peuvent assumer les coûts d’entretien.
— De proposer, là où c’est possible et si la densité bâtie est bien acceptée par la population, de développer du logement social et d’esquisser une réflexion sur un nouveau mode d’habiter, souple, prenant en considération les évolutions récentes concernant la cellule familiale, les évolutions technologiques, la forte recrudescence de travailleurs nomades…


L’évolution de la technicité nous permet aujourd’hui de franchir sans difficultés les obstacles d’hier : structure, ventilation… Néanmoins, construire sur les toits rencontre aujourd’hui 3 freins importants : la règlementation du PLU et du code de l’urbanisme, la sécurité incendie, et les votes de copropriété.
Nous militons donc pour des assouplissements simples et réalistes de la réglementation, qui pourraient passer par des dérogations ponctuelles, répondant aux attentes de la ville et des parisiens, à l’image des passe-droits aujourd’hui accordés aux antennes relais ; permettre, si le bâtiment est déjà hors gabarit, de monter jusqu’à la hauteur des excroissances afin de venir les englober ; permettre le rehaussement léger de la toiture terrasse afin de pouvoir la végétaliser ; permettre la pose d’un garde-corps quand celui-ci n’est pas déjà présent ; Faciliter l’acquisition et la jouissance du toit en copropriété par l’adoption d’un vote de la copropriété à la majorité simple ;  Assouplir la réglementation concernant le droit des vues directes ou indirectes, la notion de promiscuité étant implicite en ville ; Développer un principe de financement par des organismes publics quand l’action menée va dans le sens du nouveau PLU ; Favoriser la construction ou la réhabilitation quand elles s’accompagnent d’un certain pourcentage de végétalisation de la parcelle ou de remise en pleine terre, comme le préconise le PLU ; et enfin, aménager le fonctionnement du bonus « durable » pour la construction en surdensité, et préciser pour ce type de projet la réglementation incendie et accessibilité.
Toutes ces remarques pourraient prendre la forme d’une législation propre : L’élaboration d’un POT, un Plan d’Occupation des Toits, qui permettrait une réflexion globale répondant aux contraintes et aux spécificités de ceux-ci.

Aujourd’hui, rejoignant les enjeux du grand Paris du gouvernement précédant et les nouvelles ambitions du nouveau en matière de création de logements, petit à petit, nous assistons à un frémissement sur les toits de la capitale.

La ville de Paris, avec l’élaboration du nouveau PLU, semble avoir tout à fait pris conscience de la valeur de ses toits.
L’ordonnance proposée récemment par Cécile Duflot, geste encourageant dans notre recherche, va d’ailleurs en ce sens : dérogations accordées aux surélévations en terme de densité, stationnement et de hauteur si le projet s’appuie sur un mitoyen dont la hauteur d’héberge est supérieure.
Le succès du Perchoir, bar branché situé sur un toit du 11ème arrondissement, montre bien l’attrait pour les parisiens de prendre de la hauteur, redécouvrir leur ville depuis le toit et profiter d’un grand espace de ciel. A noter : la rue est parfaitement calme, même aux pires heures de fréquentation, ce qui fait réfléchir pour le développement d’un Paris la nuit, à l’image des autres grandes capitales européennes.

Investir les toits n’est envisageable, à Paris, que si l’on adopte une attitude visant à se soustraire au centre ancien et à l’histoire de Paris, sans tenter de s’imposer mais en intervenant ponctuellement, recherchant les carences du lieu et en proposant un aménagement adéquat, fonction du bâtiment, du tissu urbain et de l’identité de l’endroit, en s’attachant à l’évolution des réglementations en vigueur. Ainsi, Paris pourrait évoluer sans se détruire, favorisant le confort d’existence au quotidien, redynamisée par la reconquête d’un espace encore peu exploité : les toits.

De nombreux audits, pour des syndics, des copropriétés, des particuliers, sur les thèmes de la surélévation, du jardin ou du potager partagé, du logement, de la valorisation des espaces d’entreprise, nous ont permis de développer une méthodologie de travail efficace.
Nous travaillons aujourd’hui en partenariat avec Bleecker, foncière parisienne, pour laquelle nous analysons le parc immobilier et proposons des projets. Nous travaillons simultanément sur un projet de surélévation dans le 18ème pour un particulier.
Le bailleur social ELOGIE est intéressé par notre démarche, nous devons le rencontrer sous peu. •

Recherche & développement

Construire sur les toits, Un enjeu pour la Capitale.

 

Fiche technique

Lieu : recherche et développement
Maître d’ouvrage : Bailleurs public / privé